De la escritura a la inscripción

El día de la firma no se decide nada: se comprueba. Todo lo que puede salir mal en una compraventa se decide en las dos semanas anteriores, cuando la notaría monta el expediente, y en las semanas siguientes, cuando el Registro lo califica. Entender ese orden evita la mayoría de los sustos.

El expediente que se monta antes

En la compraventa de inmuebles la elección de notario corresponde al comprador, y conviene ejercerla: es quien va a leer la letra pequeña en su nombre. Una vez fijada la notaría, su despacho pide información registral de la finca y reúne el resto:

• la información del Registro —titular, descripción, cargas, embargos, anotaciones—;
• la referencia catastral y la descripción catastral de la finca;
• en obra nueva, la licencia de primera ocupación, el certificado final de obra, la declaración de obra nueva, la división horizontal y el seguro decenal;
• en segunda transmisión, el certificado de estar al corriente de las cuotas de comunidad y los recibos del IBI;
• el certificado de eficiencia energética en vigor, que entrega el vendedor;
• si hay hipoteca que cancelar, el certificado de deuda cero de la entidad;
• los medios de pago: importes, fechas y cuentas, porque la escritura tiene que identificarlos.

Pida a la notaría el borrador con días de margen y léalo con la nota simple al lado. Es el único momento en que una discrepancia de superficie, un anejo que falta o un apoderamiento insuficiente se arreglan sin aplazar la firma.

Qué cambia exactamente en la firma

El acto es corto y en él se mueven cuatro cosas a la vez. Se otorga la escritura y con ella se entiende entregada la finca, así que la propiedad pasa; pasa también el riesgo, de modo que el seguro tiene que estar contratado desde ese día y no desde la mudanza; se cancela la hipoteca del vendedor y, si hay financiación, se firma la nueva en la misma sesión; y arranca el plazo fiscal, que es corto.

El notario identifica a las partes, comprueba capacidad y poderes, explica el documento, recoge lo que las partes declaran y se niega a autorizar lo que no cuadra. No negocia el precio, no dice si la vivienda vale lo que paga y no defiende a ninguna de las dos partes: esa imparcialidad es el valor del cargo y también su límite. Si quiere alguien de su lado, contrate abogado propio.

Antes de que nadie salga del despacho, la notaría remite telemáticamente la escritura al Registro. Ese envío causa asiento de presentación y con él gana prioridad frente a cualquier título que entre después. Es el paso que más tranquilidad da y el que menos se explica.

De la copia autorizada a la inscripción

La inscripción es otro procedimiento, con sus requisitos. La copia autorizada va al Registro de la Propiedad del distrito, el impuesto de la compra tiene que estar liquidado antes, y el registrador califica el documento.

La calificación es formal, no comercial: no revisa si el precio fue razonable. O inscribe, y el Registro pasa a decir que usted es el titular, o suspende la inscripción con una nota de defectos por escrito que hay que subsanar —un justificante fiscal que falta, una descripción que no cuadra con el Catastro, una representación mal acreditada—. Suele llevar semanas, lo gestiona una gestoría o su abogado, y la compra no está terminada hasta que alguien le pone delante la nota simple con su nombre.

La inscripción en España es voluntaria, y eso desorienta. Con escritura y sin inscribir usted es propietario frente al vendedor; frente a todos los demás, su posición es mucho más débil, porque el Registro funciona por prioridad de fecha y protege a quien confía en lo que publica. Sin inscribir no se hipoteca, no se vende con limpieza y se puede quedar detrás de una carga posterior.

El reparto de gastos y lo que no se puede pactar

El Código Civil reparte: los gastos de otorgamiento de la escritura al vendedor, los de la primera copia y los posteriores al comprador. Los contratos lo mueven casi siempre, y ahí hay un límite que conviene conocer. Cuando el vendedor es promotor y el comprador es consumidor, los tribunales han declarado abusivas las cláusulas que cargan al comprador la plusvalía municipal —que corresponde al transmitente— o los gastos propios de la declaración de obra nueva y la división horizontal, que son obra del promotor. Una cláusula así en un contrato no se discute en la notaría: se discute antes de firmarlo.

Aranceles de notario y registrador están tarifados, no se negocian libremente y dependen del valor declarado y de los documentos. A eso se suman la gestoría, su abogado, la tasación y las copias.

Lo que se tuerce y cómo se resuelve

Lo que de verdad aplaza firmas: una licencia de primera ocupación que no ha llegado; una carga que aparece en la información registral y nadie había mencionado; un poder otorgado en el extranjero sin Apostilla ni traducción jurada; una superficie que no coincide con el Catastro; el certificado energético caducado; un vendedor no residente, con la retención a cuenta que el comprador está obligado a practicar.

Casi ninguno rompe la operación. La hipoteca se cancela con el precio, se acuerda una retención, se rehace el borrador, se aplaza una semana. Lo que no se arregla es lo que se descubre después de pagar: por eso la pregunta útil es, siete días antes, qué le falta al expediente.

Este artículo describe el procedimiento en general; no es asesoramiento jurídico ni fiscal sobre una operación concreta.